QUESITO
Buongiorno,
la mia domanda riguarda i lavori straordinari.
Sono stati ultimati lavori di ristrutturazione delle facciate del valore di circa 51.5000 euro. Il contratto è a corpo.
L’ impresa chiede una differenza a lavori terminati di circa 2.5000 € in considerazione di errori di misurazione della facciata, e della maggior durata del noleggio ponteggi.
Può tale richiesta essere oggetto di delibera assembleare considerando quanto stabilito dal 1664 del codice civile?
Si possono vincolare anche i condomini contrari?
Si può impugnare la delibera?
RISPOSTA
Gent.mo utente,
in riferimento alla sua domanda inerente i lavori straordinari, si riporta quanto segue.
Innanzitutto le consigliamo la lettuta dell’articolo inerente le spese ordinarie e straordinarie e cosa c’è da sapere.
In materia di appalti, il corrispettivo può essere pattuito “a corpo” o “a misura”. Vale a dire che per la prestazione oggetto del contratto, il prezzo pattuito può essere modificato dalla quantità effettiva della prestazione.
La Cassazione, con ordinanza n. 22268/2017, è intervenuta dichiarando che il principio in esame non è assoluto ma derogabile.
Dunque, nel caso in cui si sia verificato un incremento del lavoro, rispetto a quello previsto, sono ritenute ammissibili variazioni di prezzo.
Soffermiamoci sul computo metrico.
Il computo metrico estimativo definisce il costo di un’opera edilizia.
Il prodotto fra quantità e prezzo unitario definisce il totale della singola spesa.
La somma delle singole voci definisce il costo di costruzione.
Esistono due tipi di computo metrico: un primo preventivo, stilato prima dell’operazione; ed un secondo consuntivo, redatto dopo.
Non sempre combaciano poiché, nel corso dei lavori, possono emergere difficoltà pratiche idonee a produrre un aggravio di spesa.
A nostro parere è del tutto errato prendere in considerazione il contenuto dell’art. 1664 c.c., come da Lei suggerito.
È necessario basarsi sul computo metrico preventivo e consuntivo. Nonché sul contratto che la ditta scelta stipula a sua volta con un’altra ditta per il noleggio del ponteggio.
Il noleggio è pagato in base all’altezza dello stabile e ai giorni di utilizzo.
Più alto sarà il palazzo e più tempo sarà utilizzata l’impalcatura, più alto sarà il costo di noleggio (calcolato “a giorno”).
Delibera assembleare e lavori straordinari
Per quanto riguarda delibera assembleare e lavori di manutenzione straordinaria, la risposta è articolata ma piuttosto semplice.
Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere necessariamente deliberati dall’assemblea secondo quanto stabilito dall’art. 1135, comma 1 n. 4 c.c.
Tipico esempio di intervento straordinario è il rifacimento della facciata dello stabile condominiale.
Ai sensi dell’art. 1136 comma 4 c.c., le riparazioni straordinarie di notevole entità prevedono una votazione a maggioranza degli intervenuti in assemblea, a rappresentare almeno 500 millesimi.
Per gli interventi di “normale” entità la delibera sarà valida se votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, almeno un terzo dei millesimi.
Appare evidente che il fattore economico sia considerato di estrema rilevanza.
Se la delibera originaria non ha raggiunto i 500 millesimi, appare in astratto annullabile.
Le ricordiamo che la delibera, ai sensi dell’art. 1137 c.c., deve essere impugnata entro il termine di 30 giorni.
E’ necessario precisare che il quorum dei 500 millesimi è previsto per la sola deliberazione iniziale. Nelle decisioni successive saranno previste le maggioranze semplici in quanto si tratta di fasi successive.
Pertanto tale argomento può essere oggetto di una delibera per la quale non è più necessario il raggiungimento del quorum dei 500 millesimi.
In questo caso è rilevante la sola maggioranza semplice.
Dott.ssa Federica Colicchio